Ordnungsgemäße Verwaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Winterdienst

/ 29.11.2018 / / 47

Ob Laub im Herbst oder Schnee im Winter – der Außenbereich einer Wohnungsanlage will gepflegt sein und muss vor allem den Verkehrssicherungspflichten entsprechen. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich daher die Frage nach einem Winterdienst. In diesem Zusammenhang urteilte das Landgericht Frankfurt a.M., dass der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, anstatt einer gewerblichen Fremdfirma Mini-Jobber mit dem Winterdienst zu beauftragen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Az.: 2-13 S 184/16).

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In dem zu Grunde liegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, Mini-Jobber für den Winterdienst einzustellen, anstatt eine Fremdfirma zu beauftragen. Ein Wohnungseigentümer hatte seine Bedenken und hielt den Beschluss für unzulässig. Seine Klage hatte Erfolg. Das Landgericht Frankfurt bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung, dass der Beschluss Mini-Jobber mit dem Winterdienst zu beauftragen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies gelte zumindest dann, wenn die Wohnungseigentümer nicht über die arbeits- und sozialrechtlichen Folgen bei der Beschäftigung von Mini-Jobbern ausreichend aufgeklärt wurden.

Das Landgericht hielt es schon für fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf Personen übertragen wird, die jede für sich selbst gegenüber dem Eigentümer verantwortlich ist. Ein gewerbliches Unternehmen, dessen Inhaber allein verantwortlich ist, gewährleiste hingegen, dass der Winterdienst umgehend bei Bedarf ausgeführt wird, um Haftungsfälle zu vermeiden. Zudem verfügten solche Unternehmen über die notwendigen Ressourcen, um auch kurzfristig geeignetes Personal zu beschaffen. Einer Eigentümergemeinschaft dürfte dies hingegen schwerfallen, so das Gericht. Auf jeden Fall seien an einen Mini-Job vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Eigentümer hinreichend aufgeklärt werden müssen, damit sie die Folgen eines solchen Beschlusses hinreichend würdigen und überblicken können.

„Die ordnungsgemäße Verwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht genau definiert. Es lässt sich aber sagen, dass eine Verwaltungsmaßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen und billigem Ermessen entsprechen sollte. Ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muss aber häufig im Einzelfall geklärt werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

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