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Unter diesen Umständen wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig

/ 14.09.2021 / / 7

Wer eine Immobilienfinanzierung über die Bank vornimmt, hat meist viele Jahre daran abzuzahlen und ist froh über jeden Monat, in dem keine Belastung mehr fällig ist. Das ist aber gar nicht so einfach, denn die Kreditlaufzeit kann nicht nach Belieben abgekürzt werden. Zudem ist in diesem Fall auch noch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Worum handelt es sich dabei, wie hoch ist sie und gibt es eine Möglichkeit, diese zu umgehen?

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Kredite für die Finanzierung von Immobilien sind in der Regel langfristig angelegt und bringen der Bank im Gegenzug für die geliehene Kreditsumme regelmäßig hohe Zinserträge ein. Kündigt ein Kreditnehmer die Finanzierung vorzeitig, entgehen der Bank diese Erträge, daher verlangt sie in diesem Fall eine Art Schadensersatz, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. In dieser Entschädigung können dem Kreditnehmer die entgangenen Zinsen in Rechnung gestellt werden. Normalerweise beträgt diese Vorfälligkeitsentschädigung höchstens ein Prozent der Restschuld.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Das ist auf zwei Arten möglich. Die Bank kann entweder die Aktiv-Aktiv-Methode oder die Aktiv-Passiv-Methode zur Berechnung nutzen. Die dazu verwendeten Faktoren sind jeweils dieselben:  die Restschuldhöhe, die Restlaufzeit, die Höhe des Zinssatzes sowie das derzeit gültige Zinsniveau.

Am häufigsten greifen die Banken zur Aktiv-Passiv-Methode. Dabei berechnen sie die Rendite, die sie erhalten hätten, wenn der Kreditvertrag weitergelaufen wäre. Diesen Betrag vergleichen sie mit der Berechnung der Rendite, wenn sie den freien Geldbetrag nun mit derselben Laufzeit neu anlegen muss. Aus der Differenz dieser Summen ergibt sich die zu zahlende Entschädigung. Je niedriger die Zinsen für die Neuanlage sind, desto höher ist der erlittene Verlust für die Bank.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode berechnet die Bank, welche Bauzinsen sie einnehmen kann, wenn sie die zurückgezahlte Summe an einen anderen Kreditnehmer vergibt. Wenn das aktuelle Zinsniveau mittlerweile niedriger ist, erleidet die Bank auch hier einen Verlust, den sie über die Vorfälligkeitsentschädigung weiterberechnet.

Kündigungsmöglichkeiten – Wann fallen keine Vorfälligkeitszinsen an?

Diese Entschädigungen müssen immer dann bezahlt werden, wenn der Kreditnehmer sich nicht auf sein Sonderkündigungsrecht berufen kann. Ein Hausverkauf ist beispielsweise ein Kündigungsgrund, den die Bank akzeptieren muss. Ein anderer wäre, wenn der Kreditnehmer die Darlehenssumme erhöhen und dafür zu einer anderen Bank wechseln muss.

Wer seine Immobilie (Haus oder Wohnung ) mit einem Bauspardarlehen finanziert hat, kann das Darlehen zu jedem beliebigen Zeitpunkt kostenfrei zurückzahlen. Das ist die bestmögliche Option für Verbraucher, da sie damit auch die monatlichen Belastungen schnell abstellen können, ohne noch dabei draufzuzahlen.

Problemlos ist auch die reguläre Kündigung nach 10 Jahren, die im nächsten Abschnitt näher erläutert wird.

Wie kann der Kreditvertrag gekündigt werden?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 489 BGB) sieht vor, dass ein Darlehensvertrag vom Verbraucher jederzeit mit dreimonatiger beziehungsweise sechsmonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden darf:

  • Ein Darlehensvertrag mit festem Zinssatz darf beispielsweise 10 Jahre nach der Vollauszahlung kostenfrei mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
  • Ein Vertrag mit variablem Zinssatz kann mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten, ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung, gekündigt werden.

Daneben gibt es noch zwei weitere Optionen, bei denen keine Entschädigung fällig wird:

  • Auch die Bank darf den Darlehensvertrag kündigen, das kommt in der Regel dann vor, wenn der Kunde seine Raten nicht pünktlich bezahlt.
  • Und zuletzt kann der Vertrag auch ohne Entschädigung im gegenseitigen Einvernehmen gekündigt werden.

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Weitere Möglichkeiten, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen

Neben der am häufigsten genutzten Möglichkeit, die Bau- und Immobilienfinanzierung zu kündigen (der Kündigung nach 10 Jahren gemäß BGB) gibt es noch zwei andere Möglichkeiten.

Zum einen kann der Vertrag ohne Entschädigung gekündigt werden, wenn die Widerrufsbelehrung entweder fehlt oder fehlerhaft ist. In diesem Fall kann der Verbraucher das Darlehen widerrufen und den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Und die zweite Möglichkeit kommt zum Tragen, wenn die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag entweder unklar angegeben oder tatsächlich falsch berechnet ist, was leider immer wieder vorkommt.

Rechtlich findet sich dieser Hinweis beispielsweise in § 502 Abs. 2 BGB, der festlegt, dass Banken die Kunden korrekt über die Berechnung informieren müssen, da ansonsten der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Hierzu gibt es bereits Gerichtsurteile, durch die Banken rechtskräftig zur Rückerstattung der Entschädigung verurteilt worden sind.

Sondertipp zur Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Beim Hausverkauf gibt es außerdem noch zwei zusätzliche Optionen, mit denen die Vorfälligkeitsentschädigung im Zweifelsfall umgangen werden kann:

Einmal könnte der Käufer der Immobilie den Darlehensvertrag fortführen, dann entsteht der Bank kein Nachteil. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die Bank einverstanden und der Käufer kreditwürdig ist.

Die zweite Option wäre, das Einverständnis der Bank vorausgesetzt, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen und dann bei derselben Bank eine Immobilie von ungefähr demselben Wert zu finanzieren.

Wer kann bei der Prüfung und Rückzahlung helfen?

Übrigens bemängelt auch die Verbraucherzentrale, dass häufig unangemessene Entschädigungen von den Banken verlangt werden. Sie rät zur genauen Überprüfung von unabhängigen Stellen, was beispielsweise auch bei Verbraucherzentralen möglich ist. Dazu kann der Verbraucher die Berechnung der Bank anfordern und Sie einem Prüfer vorlegen. Stellt sich heraus, dass die Bank sich zu ihren Gunsten verrechnet hat, darf der Kreditnehmer den Betrag zurückfordern.

 

Recherche-Quellen:

https://www.drklein.de/vorfaelligkeitsentschaedigung.html

https://www.drklein.de/vorfaelligkeitsrechner.html

https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/

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Kategorien: Verbraucherschutz

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