Immobilien-Teilkauf – mehr Sicherheit und weniger Kosten

Der Düsseldorfer Finanzdienstleister Deutsche Teilkauf hat bestehende Teilverkaufslösungen weiterentwickelt und sich auf die Fahne geschrieben, die verbraucherfreundlichste Version des Immobilien-Teilverkaufs anzubieten. Der Verzicht auf Pauschalkosten beim Durchführungsentgelt und die Besicherung des Nutzungsrechts im ersten Rang der zweiten Abteilung des Grundbuchs beheben zwei Kritikpunkte am Immobilien-Teilverkauf.

Die Deutsche Teilkauf wurde Mitte 2020 gegründet. Schon im März, als die wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ersichtlich wurden, setzte sich der Gründerkreis der Deutschen Teilkauf um die jetzigen Geschäftsführer André Dölker und Marian Kirchhoff mit der Frage auseinander, wie das Immobilienvermögen – mithin die krisensicherste Altersvorsorge – in eine flexibel zugängliche Geldquelle verwandelt werden kann. Im Blick der Gründer: Senioren, die aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bei einem Hypothekenkredit mit hohen Tilgungsraten zu kämpfen hätten.

Für diese Senioren gab es zwei Lösungsmöglichkeiten. Entweder die Immobilie wurde verkauft und ein neues Heim gesucht oder aber sie griffen auf eine der zahlreichen Immobilienverrentungsmöglichkeiten am Markt wie Leibrente oder Umkehrhypothek zurück. Der Nachteil dieser Modelle: Die Rentner verlieren ihr wirtschaftliches Eigentum an der Immobilie. Das bedeutet, dass sie zwar weiter darin wohnen können, aber eine Vermietung oder auch eine hundertprozentige Hoheit über das Eigentum nicht mehr gegeben ist. Zudem stellt die ausgezahlte Summe ein Problem für die Senioren dar: Wird sie bei einer Verrentung stückchenweise ausgezahlt, kann sie für größere Ausgaben nicht reichen.

Wird der Immobilienwert hingegen auf einen Schlag ausgezahlt, so kann man in der Niedrigzinsphase vor das Problem gestellt werden, dass nicht klar ist, wie das Geld genutzt werden kann. In diese Angebotslücke stößt der Immobilien-Teilverkauf, der es ermöglicht, relativ flexibel die Auszahlungssumme und den verkauften Anteil der Immobilie festzulegen. Einziger Haken dabei: Die Auszahlungssumme muss mindestens 100.000 Euro betragen und der verkaufte Anteil der Immobilie darf bei höchstens 50 Prozent liegen. Für Senioren, deren Haus weniger als 200.000 Euro wert ist, kommt ein Teilverkauf also nicht infrage.

Für alle anderen stellt sich ein Teilverkauf folgendermaßen dar:

Gutachter spielen eine wichtige Rolle

Nach einem unverbindlichen Angebot erstellt ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie. Dieses Gutachten bildet die Grundlage für ein verbindliches Teilkaufsangebot. Sind sich beide Parteien einig, wird der Vertrag unterschrieben und notariell beglaubigt. Alle Kaufnebenkosten wie Notar-, Gutachterkosten oder Grundbuchkosten trägt in diesem Fall der Dienstleister, also die Deutsche Teilkauf. Das Unternehmen ist damit stiller Miteigentümer, das heißt, alle wesentlichen Entscheidungen, die die Immobilie betreffen, trifft weiterhin der Bewohner. Dieses Recht wird über das sogenannte Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert. Das Nießbrauchrecht erlaubt es dem Eigentümer, bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben und über sie wie über das eigene Eigentum zu verfügen. Der Verkäufer kann also auch ausziehen und die Immobilie vermieten. An dieser Stelle wird der Unterschied zur Leibrente deutlich, die lediglich ein Wohnrecht einräumt – der Bewohner verliert also das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie, muss dafür aber keinerlei Sanierungskosten tragen. Auch die Sicherheit des Nutzungsrechts hat die Deutsche Teilkauf im Sinne des Verbrauchers weiterentwickelt.

Denn das Nießbrauchrecht rangiert in der zweiten Abteilung des Grundbuchs oftmals erst im zweiten Rang, nach den Bankkrediten der Käufer. Im Klartext bedeutet das: Fällt der Kreditdienst durch den Erwerber aus, etwa aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten, dann ist das Nießbrauchrecht in Gefahr. Im schlimmsten Fall droht der Verlust des Eigenheims ohne eigenes Verschulden. Dieses Problem konnte das Team um Kirchhoff und Dölker lösen, denn bei ihren Verträgen rangiert das Nießbrauchrecht vor dem Bankkredit und ist damit auch im Insolvenzfall absolut sicher.

Nach Kritik gegengesteuert

Für das Nutzungsrecht des verkauften Anteils zahlt der Verkäufer eine kleine Miete. Diese berechnet sich anhand des Auszahlungsbetrags und liegt im Allgemeinen bei ca. 2,9 Prozent der Auszahlungssumme pro Jahr. Sollte der Bewohner des Hauses versterben oder sich irgendwann dazu entscheiden, auch den Rest der Immobilie zu verkaufen, dann wickelt die Deutsche Teilkauf den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie ab. Dabei können hohe Kosten auf die Teilverkäufer zukommen: Die Durchführungspauschale oder das Durchführungsentgelt kann je nach Anbieter bis zu 6,5 Prozent des gesamten Immobilienwerts betragen! Zudem müssen die Kunden dann auch noch anfallende Nebenkosten stemmen, etwa für Makler oder Fotografen, das kann schnell einige Zehntausend Euro kosten. Die Deutsche Teilkauf hat auch in diesem Fall gegengesteuert: Das Durchführungsentgelt entfällt ersatzlos, die Verkaufsleistung erbringt das Unternehmen also gratis und auch die Dienstleistungskosten im Verkaufsprozess werden komplett vom Düsseldorfer Unternehmen getragen. Und während üblicherweise Sanierungskosten im Verkaufsprozess komplett von den Bewohnern oder ihren Rechtsnachfolgern getragen werden müssen, so teilt die Deutsche Teilkauf diese Kosten gemäß der Eigentumsanteile – im Gesamtverkauf also eine deutliche Verbesserung des Immobilien-Teilverkaufs.

„Wir sind an den Markt gegangen, nachdem wir den Handlungsbedarf am Finanzprodukt Immobilien-Teilverkauf identifiziert und Kritikpunkte behoben haben. Gerade die Nachbesserung des Produkts im Bereich Kosten und Sicherheit des Nutzungsrechts sind eine notwendige Verbesserung des Angebots“, erklärt Marian Kirchhoff, Geschäftsführender Gesellschafter der Deutsche Teilkauf GmbH.