Keine Mietminderung wegen bloßer Gefahr von Schimmelbildung – BGH VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

/ 06.12.2018 / / 28

Etliche Vermieter dürften nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018 aufatmen. Der BGH entschied, dass die bloße Gefahr einer Schimmelbildung keinen Mangel darstellt, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

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„Mit diesen Urteilen hat der BGH eine strittige Rechtsfrage entschieden und Vermietern den Rücken gestärkt. Wärmebrücken an den Außenwänden erhöhen zwar das Risiko, dass sich Schimmelpilz bildet. Nur aufgrund dieser Gefahr, können Mieter nach der Rechtsprechung des BGH aber nicht die Miete mindern oder die Beseitigung der Wärmebrücken verlangen. Hätte der BGH anders entschieden, wären etliche Vermieter älterer Wohnungen betroffen gewesen und hätten für eine entsprechende Sanierung zu sorgen. Der BGH stellte aber klar, dass zwar bestimmte technische Normen einzuhalten seien, dabei sei aber der bei der Errichtung des Bauwerks geltende Maßstab anzulegen“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Vor dem BGH wurden die Klagen zweier Mieter von Wohnungen der Baujahre 1968 bzw. 1971 verhandelt. Die Wohnungen waren unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet worden. Die Kläger wollten die Miete mindern, da aufgrund der fehlenden Dämmung der Außenwände die Gefahr der Schimmelpilzbildung bestehe. Schon die Gefahr der Schimmelbildung sei ein Mangel, der zur Mietminderung berechtige – unabhängig davon, ob es tatsächlich zur Schimmelbildung kommt.

Die Vorinstanzen gaben den Klägern Recht und verurteilten in einem Fall den Vermieter auch zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Anbringung einer Innendämmung. Der BGH kippte diese Urteile jedoch.

Besteht ein Mangel, der dazu führt, dass die Mietsache nicht oder nur eingeschränkt vertragsgemäß genutzt werden kann, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung und Beseitigung des Mangels. Ein Mieter könne erwarten, dass die Wohnung einen Standard aufweist, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Als Maßstab gelte aber der übliche technische Standard zum Zeitpunkt des Baus der Wohnungen. Diesem Maßstab entsprächen die beiden Wohnungen, denn 1968 bzw. 1971 habe es noch keine Verpflichtung zur Wärmedämmung gegeben. Dementsprechend sei das Vorhandensein von Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand gewesen. Es liege somit kein Mangel vor, so der BGH.

Das zumutbare Lüftungsverhalten sei jeweils unter den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Konkret hatte ein Sachverständiger hier festgestellt, dass täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden. Dies könne den Mietern zugemutet werden.

„Schimmelbildung ist eines der häufigsten Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern. Ist Schimmel aufgetreten, liegt ein Mangel vor. Dann stellt sich die Frage der Verantwortung, also des richtigen Lüftens oder ob Mängel an der Bausubstanz vorliegen“, so Rechtsanwalt Pliester.

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