Schutz der Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen – BGH VIII ZR 109/18

/ 23.11.2018 / / 197

Mehr und mehr sind Städte und Kommunen in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, ihre Immobilien an Investoren zu verkaufen. Das spült Geld in die oft klammen Stadtkassen, doch die Frage ist, was aus den Mietern wird. Der Bundesgerichtshof hat die Rechte betroffener Mieter mit Urteil vom 14. November 2018 entscheidend gestärkt (Az.: VIII ZR 109/18).

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„Verkaufen Städte und Kommunen ihre Immobilien an Investoren, wird in die Kaufverträge häufig eine Klausel zum Schutz der Mieter aufgenommen. Darin wird beispielsweise vereinbart, dass die Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben oder sie nicht wegen Eigenbedarf oder aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt werden dürfen. So ist eine Kündigung häufig nur möglich, wenn die Mieter ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, so dass ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Eine solche Klausel gab es auch in dem Fall vor dem BGH. Hier bewohnten die Mieter seit 1981 eine Wohnung in einem Siedlungshaus in Bochum. Die Stadt verkaufte das Haus 2012 und die Käufer traten in den Mietvertrag ein. Der Kaufvertrag enthielt dabei eine Klausel zum Schutz der Mieter, wonach sie ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine Kündigung des Mietvertrags nur möglich ist, wenn die Mieter ihre Pflichten erheblich verletzt haben. Sollte der Käufer das Mietverhältnis dennoch ohne Zustimmung der Stadt oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrunds kündigen, sah die Regelung ein Rückkaufsrecht der Stadt vor.

2015 kündigten die Käufer das Mietverhältnis. Ihre auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen und auch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Karlsruher Richter entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter handele, nachdem der Käufer den Mietvertrag nicht kündigen kann. Die Kündigung sei nur möglich, wenn die Mieter ihre Pflichten erheblich verletzen.

Der Kaufvertrag zeige, dass die Stadt großen Wert auf den Mieterschutz gelegt habe. Dies belege u.a. das vereinbarte Wiederkaufsrecht, so die Karlsruher Richter.

„Ein lebenslanges Wohnrecht dürfte wohl die Ausnahme sein. Dennoch vereinbaren Städte beim Verkauf ihrer Immobilien häufig Klauseln zum Schutz der Mieter, z.B. um Mieterhöhungen zu begrenzen. Auf solche Vereinbarungen können sich die Mieter im Bedarfsfall auch berufen“, so Rechtsanwalt Pliester.
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